Это процесс приобретения любого вида недвижимости: квартиры, дома, земельного участка, коммерческого объекта или комбинированного пакета («mixed-use»). Для русскоязычных жителей Германии, впервые сталкивающихся с многообразием местных правил, оформление сделки может показаться сложным. Ниже шаг за шагом рассмотрены все ключевые этапы, финансовые и юридические нюансы, а также практические советы для успешного и безопасного Immobilienkauf.
1. Подготовка к покупке
1.1 Определение целей и возможностей
- Тип недвижимости:
- Wohnimmobilie(жилая): участок для строительства дома, квартира, многоквартирный дом под сдачу.
- Gewerbeimmobilie(коммерческая): офисы, склады, торговые площади, гостиницы, производственные помещения.
- Grundstück(участок): сельскохозяйственный, под застройку или рекреационный.
- Цель приобретения: собственное проживание, сдача в аренду, перепродажа (flipping), смешанная модель инвестиций.
- Бюджет и финансирование:
- Собственные средства (Eigenkapital) — от 20 % общей стоимости, включая Nebenkosten.
- Ипотечное финансирование (Immobilienkredit) — Annuitätendarlehen, Tilgungsplan, Sondertilgung.
1.2 Сбор предварительных документов
- SCHUFA-Auskunft— выписка для оценки кредитоспособности.
- Подтверждение дохода— справки о зарплате, декларации о доходах, выписки по счету.
- Планирование Nebenkosten— нотариальные (Notarkosten), регистрация в Grundbuch (Grundbuchkosten), Grunderwerbsteuer, Maklerprovision, оценка (Gutachterkosten).
1.3 Получение предварительного согласия банка
- ЗапроситьFinanzierungsbestätigung (Finanzierungszusage) — документальное подтверждение готовности банка выдать кредит, что повышает доверие продавца.
2. Поиск объекта
2.1 Каналы поиска
- Онлайн-порталы:
- ImmobilienScout24,Immonet, Immowelt — фильтры по типу, цене, району, площади.
- eBay Kleinanzeigen— частные объявления без комиссии.
- Риелтор (Makler):
- Убедитесь в регистрации (§ 34 c GewO) и наличииSachkundenachweis.
- Комиссия обычно 3–7 % + НДС, часто делится поровну между продавцом и покупателем в зависимости от региона.
- Аукционы и банки-нерезиденты: торги по объектам в залоге, иногда по заниженной цене.
2.2 Критический осмотр
- Техническое состояние:
- Фундамент, стены, крыша, дренаж, фасад; плесень и сырость.
- Инженерные системы: отопление (Heizung), электрика, сантехника, вентиляция.
- Юридическая проверка:
- Grundbuchauszug: проверка обременений (Hypothek, Grundschuld, Dienstbarkeiten).
- Bebauungsplanи Flächennutzungsplan: разрешённые виды использования, коэффициенты GRZ/GFZ.
- Denkmalschutz: статус памятника и связанные ограничения.
- Оценка рынка:
- Vergleichswertverfahren: анализ реальных продаж аналогичных объектов за последние 12–24 месяца.
- Ertragswertverfahren: для доходных объектов — расчёт капитализации дохода от аренды.
- При необходимости — независимоеGutachten от сертифицированного оценщика (HypZert).
2.3 Переговоры о цене
- Начальное предложение на 5–10 % ниже запрашиваемой, опираясь на результаты оценки.
- Учитывайте расходы на ремонт: для Altbau добавляйте в расчёт 10–20 % стоимости для приведения в современное состояние.
3. Оформление сделки
3.1 Подготовка и проверка документов
- ПроектKaufvertrag, подготовленный нотариусом продавца или вашим юристом.
- Проверка: полные данные сторон, точное описание объекта, включённое оборудование (Einbauküche, садовый инструмент), дата Übergabe, условия передачи ключей и Gefahrtragung.
3.2 Нотариальное заверение (Beurkundung)
- Нотариус зачитывает текст договора на немецком языке, разъясняет последствия.
- Подписание обеими сторонами; оплата Notar- и Grundbuchkosten (~2,5 % от цены).
- Нотариус подаёт заявление вGrundbuchamt, где через 4–8 недель вносится запись покупателя вAbteilung II.
3.3 Оплата
- По графику в договоре: авансовый платёж (Anzahlung) и остаток по безотзывному банковскому переводу (Bankbürgschaft или direkte Überweisung).
- Оплата Grunderwerbsteuer банком или покупателем (обычно 3,5–6,5 % в зависимости от земли).
4. Передача владения и последующие действия
4.1 Übergabeprotokoll
- Составление акта приёма-передачи: фотофиксация дефектов, показания счётчиков (Strom, Wasser, Heizung), передача комплекта ключей и документов (Baupläne, Energieausweis, Bedienungsanleitungen).
- Подписи сторон фиксируют исходное состояние, защищая от последующих претензий.
4.2 Регистрация и уведомления
- Anmeldungпо новому адресу в Bürgeramt.
- Перезаключение или перевод на ваше имя коммунальных контрактов: Strom, Gas, Internet.
- УведомлениеFinanzamt о смене собственника для расчёта Grundsteuer.
4.3 Страхование
- ОформлениеWohngebäudeversicherung и Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht.
- При сдаче в аренду — заключение договоров с Mietern и оформлениеVermögensschaden-Haftpflichtversicherung.
5. Финансовое и налоговое планирование
5.1 Nebenkosten владения
- Ежегодная Grundsteuer; размер зависит от Einheitswert × Steuermesszahl × Hebesatz.
- Hausgeld (для Eigentumswohnungen) — плановые взносы вWEG на эксплуатацию и резервные фонды.
- Операционные расходы (Betriebskosten) — отопление, вода, вывоз мусора.
5.2 Налог на доход от аренды
- Если объект приносит доход, платите Einkommensteuer на разницу между арендными платежами и расходами (AfA, Schuldzinsen, Betriebskosten).
- Амортизация (Abschreibung) для жилых объектов — 2 % годовых от стоимости без учёта земли.
5.3 Возможные льготы и субсидии
- BAFAи BEG — гранты и кредиты на энергосбережение при утеплении фасада, замене отопления, установке солнечных панелей.
- KfW-Förderprogramme— низкопроцентные займы под реконструкцию в соответствии с энергоэффективностью.
6. Распространённые ошибки и их предупреждение
- Пренебрежение проверкой обременений
- Избежать: запросить свежийGrundbuchauszug, проконсультироваться у юриста по недвижимости.
- Недооценка Nebenkosten
- Избежать: рассчитывать дополнительно 10–15 % к цене покупки на налоги, сборы и прочее.
- Игнорирование технического состояния
- Избежать: запроситьGutachten, сделать углублённый осмотр и смету ремонта.
- Отсутствие чёткого графика финансирования
- Избежать: получитьFinanzierungszusage, подписать Kreditvertrag с понятным графиком платежей и Sondertilgung.
- Ошибки в протоколе передачи
- Избежать: фиксировать каждую мелочь вÜbergabeprotokoll, сохранять копии фото.
7. Практические советы
- Работайте с проверенными профессионалами: риелторам с IHK-сертификатом, юристам и оценщикам.
- Планируйте сроки: согласование кредита занимает 4–6 недель; Beurkundung и запись в Grundbuch — до 3 месяцев.
- Будьте гибкими при переговорах: понимание мотивации продавца (срочная продажа, наследство) помогает получить лучшие условия.
- Учитывайте долгосрочные расходы: энергопотребление, налоговые изменения, ремонт кровли или фасада.
