Обязательство сторон заключить в будущем основной договор, например договор купли-продажи недвижимости (Kaufvertrag), аренды (Mietvertrag) или строительства (Bauvertrag). В немецком праве Vorvertragрегулируется §§ 145–147 Гражданского кодекса (BGB) и выполняет важную роль при больших сделках: он фиксирует обязательства сторон, основные условия будущей сделки и обеспечивает гражданско-правовую защиту, пока не будет заключён окончательный договор. Для русскоязычных участников рынка недвижимости в Германии понимание механизмов и правовых последствий Vorvertrag помогает минимизировать риски и планировать финансирование.
1. Цели и функции Vorvertrag
- Гарантия намерений сторон
Предварительный договор оформляет серьёзность намерений покупателя и продавца: стороны обязуются заключить в будущем полный договор на согласованных условиях, что повышает доверие и предотвращает одностороннее уклонение от сделки. - Фиксация ключевых условий
В Vorvertrag включают основные параметры будущей сделки — цену, предмет (адрес, площадь недвижимости), сроки подписания, условия финансирования, авансовые платежи (Anzahlung) и санкции за неисполнение обязательств. - Время на подготовку
Стороны получают время для сбора документов, получения одобрения банка (Finanzierungszusage), проведения Due-Diligence, получения разрешений (Baugenehmigung) и прочих формальностей. - Юридическая защита
Если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, другая может через суд (§ 320 BGB) требовать исполнения обязательства или возмещения убытков.
2. Правовая основа Vorvertrag
- Недвусмысленное волеизъявление
По § 145 BGB договор считается заключённым после того, как одна сторона направила предложение (Angebot), а другая — его приняла (Annahme). Vorvertrag строится точно так же, но с условием последующего заключения Hauptvertrag. - Обязательность исполнения
320 BGB регулирует «условное исполнение»: никто не может требовать исполнения своей части обязательства до тех пор, пока другая сторона не исполнит свой обязательный «встречный» акт. - Условия неявного Vorvertrag
Иногда судебная практика признаёт Vorvertrag даже без письменного акта, если на встречах и переписке чётко уловлено общее намерение заключить в будущем основной договор. - Форма и нотариальное заверение
Для Vorvertrag о недвижимости требуется нотариальное удостоверение (§ 311b BGB), так как будущий Kaufvertrag должен быть нотариально оформлен. Нотариус фиксирует обязательства сторон и срок исполнения.
3. Содержание и структура Vorvertrag
- Стороны договора
— Полные юридические данные покупателя и продавца: ФИО, адрес, паспорт или регистрационные данные компании (для юридических лиц). - Предмет договора
— Точное описание объекта недвижимости: адрес, кадастровый номер (Flurstück), площадь, состояние (Neubau, Altbau), принадлежность к товариществу собственников (WEG). - Цена и условия оплаты
— Согласованная Kaufpreis; авансовый платеж (Anzahlung) — обычно 5–10 % от цены, блокируемый на эскроу-счёте (Notaranderkonto). - Сроки заключения основного договора
— Конкретная дата или период (например, до 31.12.2025) для Beurkundung Kaufvertrag. - Условия финансирования
— Обязательство покупателя получить Finanzierungszusage от банка к определённой дате; в противном случае Vorvertrag может быть расторгнут без штрафа. - Права и обязанности сторон
— Обязанность продавца не заключать других договоров на объект.
— Обязанность покупателя не передавать Vorvertrag третьим лицам (Ausübungsverbot).
— Условия компенсации убытков при нарушении: Vertragsstrafe (штраф) или Erfüllungsanspruch(требование исполнения). - Условия расторжения
— Автоматическое расторжение при невыполнении ключевого условия (Finanzierungszusage, Baugenehmigung).
— Порядок уведомления и штрафные санкции. - Прочие положения
— Регониальная оптимизация: указание, что Vorvertrag подчиняется праву ФРГ и конкретного федерального земли (например, земли Берлин или Бавария).
— Разрешение споров — арбитраж или местный суд земельного округа.
4. Варианты и особенности Vorvertrag в недвижимости
- Договор резервирования (Reservierungsvereinbarung)
— Лёгкая форма Vorvertrag: покупатель платит небольшую резервационную плату (€1 000–€5 000), и продавец обязуется снять объект с продажи на короткий срок (2–4 недели). - Корпоративный Vorvertrag
— При крупных проектах застройщик может заключить Vorvertrag с инвестором на несколько объектов одновременно с опцией выбора конкретных квартир по каталогу. - Vorvertrag при строительстве (Bauvorhaben)
— Договор о строительстве дома под ключ: покупатель заключает Vorvertrag на проектирование и строительство Einfamilienhaus, а затем — основной Bauvertrag после получения Bauantrag. - Подрядной Vorvertrag
— Субподрядчик заключает предварительный договор с генеральным подрядчиком на выполнение определённых работ после подписания Hauptvertrag.
5. Риски и способы их минимизации
- Отсутствие Finanzierungszusage
—Риск: покупатель не сможет получить кредит, и Vorvertrag провалится.
— Решение: включить пункт о Rücktrittsrecht при отказе банка и фиксированный срок для получения Zusage. - Двойная продажа
—Риск: продавец заключает параллельно Vorvertrag с другим покупателем.
— Решение: нотариальное внесение Vormerkung (Auflassungsvormerkung) сразу после подписания Vorvertrag. - Изменение условий рынка
—Риск: через несколько месяцев цена недвижимости может упасть или вырасти, и одна из сторон будет недоволена.
— Решение: предусмотреть Anpassungsklausel — право пересмотра цены в случае существенного изменения рыночной ситуации, с привязкой к Immobilienpreisindex. - Неполнота формулировок
—Риск: разногласия при интерпретации ключевых условий, что приведёт к судебному спору.
— Решение: детальное изложение всех параметров, чёткие сроки и размер штрафов, использование типового бланка IHK.
6. Судебная практика и примеры
- BVerfG, Urteil vom03.2014
— Федеральный суд установил, что отсутствие указания срока для Hauptvertrag делает Vorvertragнедействительным, так как отсутствует определённость договора (§ 154 BGB). - BGH, Urteil vom11.2010
— Решение, что авансовый платеж в Vorvertrag должен храниться на отдельном банковском счёте (Escrow-Account) у нотариуса для обеспечения Rückzahlung в случае отказа покупателя. - Landgericht München I, Urteil 2020
— Подтвердил право продавца вправе требовать Vertragsstrafe в размере 10 % от Kaufpreis при одностороннем отказе покупателя без уважительных оснований.
7. Практические советы для русскоязычных участников
- Нотариальное сопровождение
— Обращайтесь к нотариусу с опытом в недвижимости и знанием русскоязычных реалий, чтобы не упустить ключевые детали. - Условие о Vormerkung
— Сразу после Vorvertrag подавайте Auflassungsvormerkung для защиты от двойной продажи. - Авансовые выплаты
— Пишите чётко: «Anzahlung», условия её возврата и удержания Vertragsstrafe. - Finanzierungsnachweis
— Запрашивайте у покупателя подтверждение готовности банка выдать кредит, а у застройщика — Bauvoranfrage. - Управление сроками
— Предусмотренные в Vorvertrag дедлайны должны учитывать время на получение всех разрешений и выполнение аудит-проверок.
Заключение
Vorvertrag — эффективный юридический инструмент для структурирования крупных сделок с недвижимостью в Германии. Он обеспечивает:
- Гарантию намерений сторони защиту от отказа
- Время и безопасностьдля подготовки финансовых и технических условий
- Правовую защитучерез возможность судебного исполнения или возмещения убытков
Русскоязычным участникам рынка рекомендуется:
- Всегда оформлять Vorvertrag нотариально и вносить Vormerkung
- Чётко фиксировать цену, сроки, условия финансирования и штрафы
- Включать адаптационные механизмы для защиты от рыночных колебаний
- Консультироваться с опытными нотариусами и юридическими экспертами
Соблюдение этих рекомендаций позволит заключать предварительные договоры надёжно и эффективно, минимизируя риски и создавая прочную основу для успешных сделок с недвижимостью в Германии.
