Промежуточное финансирование, или Zwischenfinanzierung, — это особая форма краткосрочного кредита, которая используется в сфере недвижимости в Германии в тех случаях, когда покупатель или застройщик ещё не получил основной кредит (Baufinanzierung), но уже должен оплатить определённую сумму — например, первый взнос за квартиру на этапе строительства, покупку участка или проведение первых строительных работ. Zwischenfinanzierung позволяет не откладывать сделку и bridge-финансировать промежуток между необходимостью оплатить и фактическим получением средств из долгосрочного источника.
Для русскоязычных покупателей и инвесторов в Германии Zwischenfinanzierung представляет собой важный инструмент, позволяющий гибко управлять ликвидностью и не срывать сроки сделок или строительных этапов. Особенно это актуально при покупке Neubau-объектов (новостроек), когда платежи по договору Kaufvertrag предусмотрены по частям — в соответствии с §3 MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung). Например, может быть установлен график оплат: 30% после начала строительства, 10% после завершения фундамента, 20% после установки крыши и т.д. Zwischenfinanzierung в таких случаях даёт возможность внести необходимые суммы даже до окончательного одобрения основной Baufinanzierung или до поступления других запланированных средств, например, от продажи прежней недвижимости.
Типичные ситуации применения Zwischenfinanzierung
-
Покупка на стадии строительства (Neubau)
Если вы заключили договор купли на объект в новостройке, застройщик имеет право требовать частичные выплаты согласно MaBV. Однако если Baufinanzierung ещё не одобрена банком (например, не хватает отдельных документов, затянулась проверка Schufa, нужно согласование с Gutachter и пр.), Zwischenfinanzierung позволяет произвести первую оплату, не дожидаясь окончательного одобрения основного кредита. -
Продажа и покупка одновременно (Eigentumswechsel)
Если вы продаёте одну квартиру или дом и одновременно покупаете другой объект, но средства от продажи поступят только через несколько месяцев (например, после Eintragung в Grundbuch), Zwischenfinanzierung позволяет профинансировать покупку заранее, «перекрыв» временный разрыв в ликвидности. -
Задержка в выплате Fördermittel или Zuschüsse
Иногда покупатель рассчитывает на получение государственных субсидий (KfW, BAFA, Landesprogramme), но деньги поступают с задержкой. Zwischenfinanzierung даёт возможность не откладывать сделку и выполнить платеж в срок. -
Между решением банка и Auszahlung
Даже при одобренной Baufinanzierung может пройти 2–6 недель до фактического перевода средств. Zwischenfinanzierung обеспечивает нужную сумму временно, чтобы уложиться в срок по Kaufvertrag.
Механизм Zwischenfinanzierung
Обычно Zwischenfinanzierung оформляется в том же банке, где подаётся основной Antrag на Baufinanzierung. Это краткосрочный кредит (в большинстве случаев — от 1 до 12 месяцев) на сумму, необходимую для оплаты первого взноса или другого целевого платежа. Кредит гасится либо за счёт Auszahlung основной Baufinanzierung, либо — при продаже объекта — за счёт вырученных средств.
Процентная ставка по Zwischenfinanzierung выше, чем у основного кредита, и составляет в среднем от 4% до 8% годовых (в зависимости от банка, суммы, срока, финансового профиля заёмщика). Погашение может быть единовременным (в конце срока) или с частичными выплатами процентов.
Особенности и риски Zwischenfinanzierung
-
Отсутствие долгосрочной Sicherheiten
Поскольку Zwischenfinanzierung краткосрочная и выдаётся до Eintragung Grundschuld, банк берёт на себя повышенный риск. Поэтому условия могут быть менее выгодными. -
Дополнительные расходы
Кроме процентов, могут быть взимаемы Bearbeitungsgebühren (комиссия за обработку), Bereitstellungszinsen (проценты за ожидание) и Notarkosten, если оформляется Zwischenfinanzierung как eigenständiger Kreditvertrag. -
Невозможность продлить срок
Если Auszahlung основного кредита задерживается, и Zwischenfinanzierung подходит к концу, заёмщик обязан немедленно погасить долг. Некоторые банки предоставляют опцию Verlängerung, но часто на менее выгодных условиях. -
Риски при отказе в Baufinanzierung
Если основной кредит не будет одобрен, Zwischenfinanzierung всё равно подлежит возврату в полном объёме. Это означает, что клиент должен либо найти альтернативный источник финансирования, либо отказаться от сделки, но уже понеся затраты.
Порядок оформления Zwischenfinanzierung
-
Заявка в банк
Следует заранее уведомить банк, что может понадобиться Zwischenfinanzierung. Часто она оформляется как Zusatzoption к Baufinanzierung. В заявке указываются причины, сумма, срок, цель использования и предполагаемый источник погашения. -
Предоставление документов
– Kaufvertrag
– Zahlungsplan по MaBV
– Nachweise о продаже предыдущей недвижимости или одобрении Fördermittel
– При необходимости: Nachtrag zur Schufa, Selbstauskunft, Nachweise о доходах -
Рассмотрение заявки
Срок рассмотрения — от 3 до 10 рабочих дней. Банк проверяет, соответствует ли Zwischenfinanzierung рисковому профилю клиента и обеспечена ли Rückzahlung. -
Выдача кредита
После одобрения сумма перечисляется на Notaranderkonto, Baukonto или напрямую застройщику. Клиент подписывает Kreditvertrag, в котором указывается, что погашение планируется после Auszahlung Hauptdarlehen или из других источников.
Советы русскоязычным клиентам
– Не рассчитывайте на Zwischenfinanzierung как на универсальное решение. Она лишь временная мера и должна быть точно увязана с поступлением основного финансирования.
– Убедитесь, что основной Bauantrag уже подан и вероятность его одобрения высокая.
– Всегда читайте мелкий шрифт: Zwischenfinanzierung часто оформляется как eigenständiger Kreditvertrag с отдельными условиями.
– Включите Zwischenfinanzierung в общий Finanzierungsplan — банки охотнее соглашаются, если видят чёткую стратегию возврата.
– Не забудьте о налоговых последствиях: Zwischenfinanzierung не даёт налоговых преимуществ, в отличие от долгосрочной Baufinanzierung.
– Если вы используете Zwischenfinanzierung при продаже старого объекта, всегда добавляйте в Kaufvertrag Klausel, позволяющий вам получить Zahlung своевременно.
– Привлеките Finanzierungsberater или Steuerberater, особенно если в сделке участвуют несколько сторон, субсидии или сложные налоговые конструкции.
Заключение
Zwischenfinanzierung — это полезный и гибкий инструмент, позволяющий реализовать сделки с недвижимостью без задержек, связанных с ожиданием основного кредита. Он особенно важен в проектах Neubau, при совмещении продажи и покупки, а также при участии государственных программ с отсроченными выплатами.
Однако пользоваться Zwischenfinanzierung нужно с осторожностью. Это не замена основного кредита, а лишь временная мера. Поэтому важно:
– заранее планировать все этапы сделки,
– обеспечить возвратность кредита,
– внимательно анализировать процентные ставки и скрытые расходы,
– консультироваться со специалистами.
В федеральных землях с активным строительным рынком, таких как Бавария, Баден-Вюртемберг, Гессен и Северный Рейн-Вестфалия, Zwischenfinanzierung используется особенно часто. В крупных городах, как Берлин, Франкфурт, Мюнхен, Кёльн — банки активно предлагают такую опцию в составе комплексных программ Baufinanzierung.
Для русскоязычных клиентов важно помнить: Zwischenfinanzierung — это полезный, но сложный инструмент, требующий грамотной подготовки и чёткой координации всех этапов покупки недвижимости.
