Рассчитать налог на имущество – Grundsteuer berechnen – это одна из ключевых задач, с которой сталкиваются как собственники жилья в Германии, так и инвесторы в недвижимость. Grundsteuer — это ежегодный налог, который обязан платить каждый владелец недвижимости, будь то частный дом, квартира, земельный участок или коммерческий объект. Для русскоязычных, недавно купивших недвижимость в Германии или только планирующих это сделать, понимание механизма расчёта Grundsteuer имеет огромное значение.
С 2025 года в Германии вступила в силу масштабная реформа налога на имущество. Она стала результатом решения Федерального конституционного суда, который признал прежнюю систему несправедливой. Новая модель расчёта затронула всех собственников, и именно поэтому знание правил расчёта Grundsteuer стало обязательным элементом грамотного управления недвижимостью.
Что такое Grundsteuer
Grundsteuer — это муниципальный налог, который поступает в бюджет конкретной общины (Gemeinde). Именно на эти средства города и деревни финансируют дороги, школы, инфраструктуру и содержание общественных пространств. В отличие от подоходного налога, Grundsteuer не зависит от доходов владельца — его платят все собственники недвижимости.
В Германии различают два вида Grundsteuer:
-
Grundsteuer A — налог на сельскохозяйственные и лесные угодья.
-
Grundsteuer B — налог на жилую и коммерческую недвижимость.
В контексте частных домов и квартир речь идёт именно о Grundsteuer B.
Зачем нужно уметь рассчитывать Grundsteuer
Для собственника важно понимать размер налога, так как он входит в состав эксплуатационных расходов (Betriebskosten) и напрямую влияет на общую стоимость владения недвижимостью.
-
Для владельца квартиры, сдаваемой в аренду, Grundsteuer может быть переложен на арендатора через Nebenkostenabrechnung (расчёт коммунальных и дополнительных расходов).
-
Для собственника дома Grundsteuer является обязательным фиксированным ежегодным платежом.
-
Для инвестора правильный расчёт позволяет оценить рентабельность вложений и заранее спрогнозировать расходы.
Новая система расчёта Grundsteuer с 2025 года
До реформы налог рассчитывался на основе так называемой «единичной стоимости» (Einheitswert), которая не обновлялась десятилетиями. В результате в разных регионах возникали огромные перекосы: одинаковые квартиры в Берлине и Баварии могли облагаться совершенно разными суммами налога.
С 2025 года действует новая формула, которая основана на рыночной стоимости недвижимости. Она учитывает:
-
Grundstücksfläche — площадь земельного участка.
-
Wohnfläche — площадь жилого помещения.
-
Bodenrichtwert — кадастровая стоимость земли, определяемая местными комитетами по оценке (Gutachterausschüsse).
-
Nutzungsart — тип использования недвижимости (жилая, коммерческая, сельхоз).
-
Alter und Art des Gebäudes — возраст и конструкция постройки.
Формула расчёта Grundsteuer
Расчёт налога происходит в несколько этапов.
-
Определение налоговой базы (Grundsteuerwert).
Она рассчитывается на основе кадастровой стоимости земли и характеристик объекта. -
Применение налоговой ставки (Steuermesszahl).
Для жилой недвижимости она составляет 0,31 ‰, для коммерческой — 0,34 ‰. -
Применение коэффициента общины (Hebesatz).
Этот коэффициент устанавливается каждой общиной самостоятельно. Именно он является решающим фактором и может сильно отличаться: например, в Берлине он составляет 810 %, а в сельских районах — около 300 %.
Формула выглядит так:
Grundsteuer = Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz
Пример расчёта Grundsteuer
Допустим, у вас есть квартира в Берлине площадью 80 м² в доме на участке с кадастровой стоимостью земли 500 €/м².
-
Площадь участка: 200 м².
-
Кадастровая стоимость земли: 500 €/м².
-
Grundsteuerwert (налоговая база) = 200 м² × 500 € = 100 000 €.
-
Steuermesszahl = 0,31 ‰ = 0,00031.
-
Промежуточный результат: 100 000 € × 0,00031 = 31 €.
-
Hebesatz в Берлине = 810 %.
-
Итоговый налог: 31 € × 8,1 = 251,10 € в год.
Таким образом, собственник квартиры в Берлине будет ежегодно платить примерно 251 евро налога на имущество.
Особенности для разных регионов Германии
Каждая община имеет право устанавливать собственный Hebesatz. Поэтому две одинаковые квартиры в разных городах могут облагаться налогом по совершенно разным ставкам.
-
В Берлине — Hebesatz 810 %.
-
В Мюнхене — около 535 %.
-
В сельских районах Баварии — часто не более 300–350 %.
Это означает, что инвесторы должны учитывать Grundsteuer при выборе региона для покупки недвижимости.
Grundsteuer и арендаторы
Владельцы квартир, сдающих жильё, имеют право переложить Grundsteuer на арендаторов. Это делается через Nebenkostenabrechnung — годовой отчёт по коммунальным и дополнительным расходам. Таким образом, реальную нагрузку несёт не собственник, а арендатор.
Однако при покупке недвижимости для собственного проживания собственник должен учитывать налог как личный ежегодный расход.
Санкции за неуплату Grundsteuer
Grundsteuer является обязательным налогом. Его сбором занимается местная налоговая инспекция (Finanzamt), а контроль осуществляется муниципалитетом. При неуплате начисляются пени, возможны судебные иски и даже принудительная продажа имущества.
Практические советы
-
Перед покупкой недвижимости всегда уточняйте размер Grundsteuer в конкретной общине. Это можно сделать в Bauamt или Finanzamt.
-
Если вы инвестор, учитывайте налог в расчётах доходности объекта.
-
При сдаче квартиры в аренду убедитесь, что Grundsteuer включён в Nebenkosten и корректно распределён между арендаторами.
-
Если ваша недвижимость попала под завышенную оценку после реформы 2025 года, можно подать Einspruch (возражение) в налоговое ведомство.
-
Помните, что налоговая база обновляется, и сумма налога может изменяться.
Заключение
Grundsteuer — это важный элемент системы налогов в Германии. Он обязателен для всех собственников и напрямую влияет на рентабельность недвижимости. Умение правильно рассчитать налог помогает избежать неожиданных расходов и грамотно планировать бюджет.
Для русскоязычных покупателей в Германии важно помнить, что налог зависит не только от стоимости квартиры или дома, но и от коэффициента общины. Поэтому при выборе региона для покупки стоит учитывать не только цену объекта, но и величину Grundsteuer.
