Abgeschlossenheitsbescheinigung – это официальная справка, которая в немецком праве недвижимости играет ключевую роль при разделении многоквартирного дома на отдельные квартиры или нежилые помещения. На русском языке этот документ можно назвать «справкой о самостоятельности объекта недвижимости». Его суть заключается в том, чтобы подтвердить: каждая отдельная часть здания (Wohnung, Büro, Praxis, Laden и т.д.) обособлена конструктивно и юридически, а значит может быть зарегистрирована в поземельной книге (Grundbuch) как самостоятельный объект собственности.
Пример документа: 
Юридическая основа Abgeschlossenheitsbescheinigung
Справка регулируется § 7 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Этот закон определяет порядок образования права собственности на квартиры (Wohnungseigentum) и нежилые помещения (Teileigentum). Без Abgeschlossenheitsbescheinigung невозможно оформить отдельную запись в Grundbuch, а значит – невозможно продать квартиру или нежилое помещение как самостоятельный объект.
Таким образом, справка служит связующим звеном между строительным правом (Baurecht) и правом собственности (Sachenrecht). Она подтверждает, что помещение:
-
имеет собственный, замыкаемый вход;
-
отделено от других частей здания стенами, потолками и полом;
-
обладает всеми необходимыми функциями для самостоятельного использования (например, квартира должна иметь санузел, кухню, жилую комнату и доступ к общим коммуникациям).
Кто выдаёт Abgeschlossenheitsbescheinigung
В разных федеральных землях Германии полномочия различаются, но как правило документ выдается Bauaufsichtsamt или Wohnungsamt. В Берлине этим занимается Bezirkliches Bauamt, в Баварии – местное Landratsamt.
Процесс оформления начинается с подачи заявления собственником здания или застройщиком. К заявлению прикладываются:
-
архитектурные чертежи с обозначением разделённых частей;
-
план этажа с указанием границ квартиры или помещения;
-
пояснительная записка архитектора.
Органы проверяют соответствие помещений требованиям закона и строительных норм. Если всё выполнено корректно, заявитель получает справку Abgeschlossenheitsbescheinigung.
Практическое значение для покупателей и инвесторов
Для частного покупателя справка является гарантией, что приобретаемая квартира действительно зарегистрирована как самостоятельный объект. Без неё покупатель рискует вложить деньги в помещение, которое юридически не может быть выделено из общего дома.
Для инвесторов справка особенно важна при разделе многоквартирного дома на кондоминиумы (Wohnungseigentum). Только наличие Abgeschlossenheitsbescheinigung позволяет разделить дом на отдельные квартиры и продать их индивидуальным покупателям. В противном случае можно продать лишь весь дом целиком, что ограничивает рентабельность проекта.
Пример из практики
Владелец старого доходного дома в Гамбурге решил продать квартиры по отдельности. Для этого он подал заявление на получение Abgeschlossenheitsbescheinigung. В ходе проверки выяснилось, что у двух квартир отсутствует отдельный вход – доступ был только через другую квартиру. Органы отказали в выдаче справки до тех пор, пока собственник не организовал отдельные входы и не провёл строительные работы. Только после этого квартиры получили статус самостоятельных объектов и были внесены в Grundbuch.
Этот пример показывает, что справка — не формальность, а реальный инструмент, влияющий на рынок недвижимости.
Отличие от других документов
Важно не путать Abgeschlossenheitsbescheinigung с:
-
Teilungserklärung (декларацией о разделе) — документом, который фиксирует юридическое разделение дома на доли и подлежит нотариальному удостоверению;
-
Baugenehmigung (разрешением на строительство) — которое регулирует право возведения или изменения объекта, но не подтверждает его делимость.
Abgeschlossenheitsbescheinigung всегда предшествует Teilungserklärung, так как без справки нотариус не сможет зарегистрировать отдельное Eigentum.
Почему это важно для русскоязычных покупателей
Многие инвесторы из стран СНГ сталкиваются с путаницей: они думают, что если квартира фактически существует, её можно свободно продавать и покупать. Однако в Германии это невозможно без Abgeschlossenheitsbescheinigung и соответствующей записи в Grundbuch.
Поэтому при покупке квартиры в доме, который ранее был единым объектом (например, Altbau, разделённый на несколько квартир), покупатель обязательно должен запросить у продавца справку и убедиться, что она соответствует планам БТИ.
Экономическое значение Abgeschlossenheitsbescheinigung
Наличие справки напрямую влияет на стоимость недвижимости. Если дом состоит из нескольких квартир, но не имеет Abgeschlossenheitsbescheinigung, то юридически это остаётся одним объектом. Такой дом можно продать только целиком, что резко ограничивает круг покупателей и снижает цену.
Когда же дом разделён на квартиры и каждая квартира имеет Abgeschlossenheitsbescheinigung и запись в Grundbuch, собственник получает возможность продавать квартиры по отдельности. Это повышает ликвидность и часто приводит к значительному росту общей стоимости объекта.
Например, доходный дом в Лейпциге может стоить 2 миллиона евро как единый объект. Но если его разделить на 10 квартир, каждая из которых получит справку, то продажа этих квартир индивидуальным покупателям может принести 2,5–3 миллиона евро.
Таким образом, Abgeschlossenheitsbescheinigung — это не просто бюрократическая формальность, а инструмент увеличения рыночной стоимости недвижимости.
Влияние на ипотечное кредитование
Банки в Германии внимательно относятся к юридической чистоте объекта. Если покупатель хочет взять ипотеку на квартиру, банк проверяет Grundbuch. Без Abgeschlossenheitsbescheinigung и отдельной записи в поземельной книге ипотечный кредит не выдаётся.
Это означает, что покупатель не сможет профинансировать сделку, даже если он готов внести первоначальный взнос. В результате объект становится малопривлекательным на рынке.
Abgeschlossenheitsbescheinigung и налоговые аспекты
Справка также имеет налоговое значение.
-
Grunderwerbsteuer (налог на приобретение недвижимости): при покупке квартиры с Abgeschlossenheitsbescheinigung налог рассчитывается от стоимости именно этой квартиры, а не всего дома. Это делает покупку доступнее для частных инвесторов.
-
Abschreibung (амортизация): для целей налогового учёта инвестор может амортизировать стоимость отдельной квартиры. Если же справки нет, амортизировать можно только весь объект, что создаёт трудности для налоговой оптимизации.
Справка и раздел имущества в наследстве
Очень часто вопрос о самостоятельности квартиры возникает при разделе наследства. Допустим, родители оставили детям дом на три квартиры. Если у дома есть Abgeschlossenheitsbescheinigung и каждая квартира выделена как самостоятельный объект, наследники могут легко поделить имущество: один получает квартиру на первом этаже, другой — на втором, третий — на мансарде.
Если же справки нет, то наследникам придётся совместно владеть всем домом. Это часто приводит к спорам, так как продать или сдать дом можно только по согласию всех. В итоге судебные разбирательства длятся годами.
Судебная практика
В немецких судах нередко рассматриваются дела, связанные с отказом органов в выдаче справки. Чаще всего причины следующие:
-
отсутствие отдельного входа;
-
общая кухня или ванная на несколько квартир;
-
несоответствие строительным нормам (например, слишком маленькая жилая площадь).
Суды, как правило, подтверждают строгие требования. Это показывает, что Abgeschlossenheitsbescheinigung — не просто печать на бумаге, а результат тщательной проверки соответствия жилья стандартам.
Риски для покупателей без справки
Покупка объекта без Abgeschlossenheitsbescheinigung влечёт серьёзные риски:
-
невозможность оформления ипотеки;
-
проблемы с перепродажей;
-
потенциальные споры с другими собственниками;
-
сложности с разделом имущества при наследовании или разводе.
Поэтому опытные юристы и риелторы всегда советуют клиентам проверять наличие справки до заключения договора.
Как получить Abgeschlossenheitsbescheinigung
Процедура получения справки выглядит так:
-
Собственник подаёт заявление в Bauamt или другое компетентное ведомство.
-
Прикладываются планы здания и документы на собственность.
-
Органы проверяют соответствие помещений требованиям.
-
В случае одобрения выдается справка с печатью и регистрационным номером.
Сроки оформления зависят от региона: в Берлине это может занять 3–6 месяцев, в Баварии — около 2–3 месяцев.
Практические советы для русскоязычных инвесторов
-
При покупке квартиры всегда требуйте копию Abgeschlossenheitsbescheinigung.
-
Если справки нет, уточняйте у продавца, возможно ли её получение. Иногда это требует строительных изменений.
-
Если вы покупаете целый дом с целью раздела на квартиры, заранее закладывайте в бизнес-план расходы на получение справки и возможные строительные работы.
-
Обращайтесь к юристу или риелтору, который знаком с местными нормами — в каждой федеральной земле требования могут отличаться.
Стоимость получения справки
Цена оформления Abgeschlossenheitsbescheinigung зависит от региона, сложности объекта и количества единиц (Wohnungseinheiten), на которые делится дом.
-
В Берлине и Бранденбурге плата обычно составляет от 200 до 500 евро за квартиру.
-
В Баварии и Баден-Вюртемберге стоимость выше — около 400–700 евро за единицу.
-
В Гамбурге и Северном Рейне-Вестфалии часто применяются фиксированные тарифы в пределах 300–600 евро.
Если дом разделяется на большое количество квартир, итоговая сумма может достигать нескольких тысяч евро. Но для собственника это оправданные инвестиции, так как рыночная стоимость недвижимости возрастает.
Различия между федеральными землями
Хотя общие требования к Abgeschlossenheitsbescheinigung определяются федеральным законодательством (Wohnungseigentumsgesetz), практические детали зависят от земельных строительных норм (Landesbauordnungen).
-
В Берлине допускается объединение нескольких комнат в одну квартиру, если они имеют общий вход.
-
В Баварии минимальные требования к жилой площади строже: например, однокомнатная квартира должна иметь не менее 23 м².
-
В Саксонии часто требуют отдельные кладовые или технические помещения для каждой квартиры.
Поэтому инвесторам нужно учитывать региональные особенности при планировании покупки или раздела дома.
Примеры из практики
-
Берлин: инвестор приобрёл старый дом в районе Neukölln. Первоначально он хотел сдавать его как доходный объект. Однако после получения Abgeschlossenheitsbescheinigung и раздела на квартиры появилась возможность продавать жильё по отдельности. В результате его прибыль выросла на 25 %.
-
Мюнхен: собственники не смогли получить справку для мансардного помещения, так как оно не соответствовало нормам по освещению и высоте потолка. В итоге помещение осталось в составе общей собственности и не может быть продано как отдельная квартира.
-
Гамбург: наследники большого дома без справки были вынуждены продать его целиком, так как не смогли поделить имущество на отдельные квартиры. Потенциальный доход оказался на 30 % ниже, чем мог бы быть при наличии Abgeschlossenheitsbescheinigung.
Abgeschlossenheitsbescheinigung и разделение домов на Eigentumswohnungen
В Германии особенно популярен процесс Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen — перевод арендного дома в кондоминиум. Для этого обязательно требуется Abgeschlossenheitsbescheinigung.
Сначала собственник получает справку, затем создаётся раздел в Grundbuch, после чего квартиры можно продавать индивидуальным покупателям.
В больших городах — Берлин, Гамбург, Франкфурт — это часто используется как бизнес-модель: доходные дома покупаются инвесторами, разделяются на квартиры и перепродаются дороже.
Роль нотариуса и Grundbuchamt
После получения справки нотариус готовит договор купли-продажи, а Grundbuchamt (земельная книга) вносит каждую квартиру как самостоятельный объект. Без справки эти действия невозможны.
Поэтому Abgeschlossenheitsbescheinigung — это связующее звено между строительным правом и правом собственности.
Возможные проблемы при выдаче
Органы могут отказать в выдаче справки по следующим причинам:
-
отсутствует отдельный вход в квартиру;
-
не обеспечена звукоизоляция и противопожарная защита;
-
кухня или санузел используются совместно несколькими жильцами;
-
в планах здания указаны несогласованные перепланировки.
Для устранения таких проблем собственнику часто приходится делать реконструкцию или узаконивать существующие изменения.
Abgeschlossenheitsbescheinigung и инвестиционные стратегии
Для инвесторов справка открывает целый ряд возможностей:
-
повышение ликвидности — квартиры проще продать, чем целый дом;
-
налоговое планирование — можно амортизировать каждую квартиру отдельно;
-
диверсификация рисков — вместо одного покупателя можно найти нескольких;
-
увеличение прибыли — сумма продаж по квартирам обычно выше, чем цена дома целиком.
Практические советы
-
Проверяйте наличие справки ещё на этапе Due Diligence (проверки объекта перед покупкой).
-
В договорах купли-продажи указывайте, что продавец обязан предоставить действующую Abgeschlossenheitsbescheinigung.
-
Если справки нет, закладывайте в бюджет время и деньги на её получение.
-
Работайте с архитектором и юристом — их заключения ускорят процесс оформления.
Заключение
Abgeschlossenheitsbescheinigung — это один из базовых документов на немецком рынке недвижимости. Без него невозможно юридически разделить дом на квартиры, оформить ипотеку, продать жильё или правильно распределить наследство.
Для покупателей из СНГ и инвесторов важно понимать: если вы видите квартиру без этой справки, стоит относиться к сделке с осторожностью. Лучше потратить время на проверку и оформление, чем столкнуться с юридическими проблемами в будущем. Если Вам потребуется помощь с Abgeschlossenheitsbescheinigung, Вы можете обратиться к нам за помощью, нажав сюда.
