• + 49 30 55464920
  • savchenko@sb-estate.de
  • Bayerische Str. 8, 10707 Berlin
Консультация

Строительные изменения / перепланировка – Umbaumaßnahmen

Под термином Umbaumaßnahmen в Германии понимаются любые строительные изменения, вносимые в уже существующий объект недвижимости. В отличие от Neubau (нового строительства), Umbaumaßnahmen касаются зданий, которые уже введены в эксплуатацию, и предполагают изменение их структуры, планировки, внешнего вида или технического оснащения.

К таким мерам относятся как незначительные изменения внутри квартиры (например, перенос перегородок), так и крупные вмешательства — надстройка этажей, изменение фасада, расширение полезной площади за счёт пристроек.

Umbaumaßnahmen тесно связаны с правовыми, финансовыми и техническими вопросами. Для их реализации часто требуется Baugenehmigung, внесение изменений в Bauvorlagen и соблюдение норм Baugesetzbuch и Landesbauordnung.

Основные виды Umbaumaßnahmen

  1. Перепланировка внутри помещений

    • снос или возведение ненесущих перегородок,

    • объединение комнат,

    • перенос кухни или ванной в другое место квартиры.

  2. Расширение жилой площади

    • пристройка зимнего сада,

    • надстройка мансарды,

    • Ausbau Dachgeschoss.

  3. Изменения фасада и внешнего вида здания

    • установка новых окон или дверей,

    • утепление фасада (Energetische Sanierung),

    • изменение цвета или структуры внешних стен.

  4. Технические модернизации

    • установка лифта,

    • Nachrüstung Heizungsanlage,

    • проведение новых коммуникаций (Wasser, Strom, Internet).

Юридические аспекты Umbaumaßnahmen

Любая перепланировка в Германии связана с правовыми ограничениями.

Нарушение этих правил грозит штрафами, предписанием о Rückbau и даже судебными исками.

Umbaumaßnahmen и финансирование

Перепланировка или реконструкция часто требуют значительных инвестиций. В Германии существует несколько способов финансирования:

  1. Eigenkapital — собственные средства владельца.

  2. Baukredit / Modernisierungskredit — целевой кредит банка.

  3. Förderungen: государство через KfW, BAFA или региональные программы субсидирует энергосберегающие Umbaumaßnahmen.

Пример: владелец старого Altbau в Берлине решил провести Energetische Sanierung с установкой Wärmepumpe. При подаче заявления на Förderung через BAFA он может получить Zuschüsse до 20–40 % от стоимости работ.

Практические примеры

  1. Перепланировка квартиры в Берлине: объединение кухни и гостиной. Для этого потребовалось согласие Eigentümergemeinschaft, а также подтверждение архитектора, что перегородка не является несущей.

  2. Ausbau Dachgeschoss в Мюнхене: владелец превратил пустое чердачное помещение в полноценную жилую площадь. Потребовалось полное обновление Bauvorlagen, Statik и получение Baugenehmigung.

  3. Energetische Sanierung в Гамбурге: утепление фасада и замена Heizungsanlage на moderne Fernwärme. Владельцу удалось получить Förderung по программе BEG.

Значение для стоимости недвижимости

Umbaumaßnahmen почти всегда влияют на рыночную стоимость объекта.

На практике Gutachter при Erstellung Verkehrswertgutachten всегда проверяет, были ли Umbaumaßnahmen проведены легально и задокументированы ли они в Bauvorlagen.

Umbaumaßnahmen в рамках Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

Особенно сложной становится ситуация, когда перепланировка проводится в Eigentumswohnung, то есть квартире, принадлежащей на праве собственности в рамках WEG. Здесь важно учитывать разграничение между Sondereigentum и Gemeinschaftseigentum.

Любая перепланировка, которая затрагивает Gemeinschaftseigentum, требует Verwalterzustimmung и одобрения Eigentümerversammlung. Например, установка кондиционера на фасаде или пробивка отверстия в несущей стене невозможны без согласия сообщества.

Суды Германии неоднократно подтверждали, что даже незначительные изменения (например, остекление балкона или установка маркизы) могут считаться Eingriff ins Gemeinschaftseigentum и требуют одобрения.

Типичные ошибки при Umbaumaßnahmen

Многие владельцы недвижимости в Германии совершают одинаковые ошибки:

  1. Отсутствие разрешения. Владельцы думают, что раз речь идёт о их собственности, то они могут свободно менять планировку. Но без Baugenehmigung и согласия Eigentümergemeinschaft это незаконно.

  2. Игнорирование Statik. Перенос или снос стен без проверки инженера может привести к серьёзным повреждениям здания.

  3. Нарушение пожарной безопасности. Neue Türen, изменения Fluchtwege или блокировка Treppenhäuser — всё это чревато штрафами и рисками.

  4. Самовольные изменения в Mietwohnungen. Арендаторы не имеют права проводить Umbaumaßnahmen без письменного разрешения Vermieter. Даже если улучшения повышают комфорт, Vermieter может потребовать Rückbau.

Судебная практика

В немецких судах существует множество дел, связанных с Umbaumaßnahmen.

Эти примеры показывают, что любые строительные изменения должны быть не только технически безопасны, но и юридически согласованы.

Финансовые и налоговые аспекты

Umbaumaßnahmen могут иметь влияние и на налоговую нагрузку:

  1. Werbungskosten — если объект сдаётся в аренду, расходы на Umbaumaßnahmen могут быть учтены при расчёте налога на доход.

  2. Abschreibung — в некоторых случаях модернизационные работы увеличивают стоимость объекта, и она подлежит амортизации.

  3. Förderprogramme — энергосберегающие изменения частично субсидируются государством, например, через BAFA Förderung или BEG Förderung.

Владельцу важно проконсультироваться с Steuerberater, чтобы правильно учесть расходы и получить налоговые преимущества.

Практические советы собственникам

  1. Всегда консультироваться с архитектором или Bauingenieur, особенно если речь идёт о несущих конструкциях.

  2. Своевременно подавать заявление на Baugenehmigung. Процедура может занять месяцы, поэтому планировать Umbaumaßnahmen нужно заранее.

  3. Согласовывать все изменения с Eigentümergemeinschaft, если речь идёт о Wohnungseigentum.

  4. Фиксировать все договорённости письменно — это защитит в случае будущих конфликтов.

  5. Документировать процесс: хранить Baupläne, Rechnungen, Fotos, чтобы подтвердить легальность и качество работ.

Значение для рынка недвижимости

На практике Umbaumaßnahmen существенно влияют на ликвидность недвижимости:

Таким образом, перепланировка — это не просто вопрос комфорта, но и важный экономический и юридический фактор, влияющий на стоимость и безопасность сделки.

Термин Bauliche Veränderungen WEG означает строительные изменения в объектах недвижимости, находящихся в собственности нескольких лиц и регулируемых Wohnungseigentumsgesetz (WEG). В отличие от индивидуального домовладения, где собственник может принимать решения относительно Umbaumaßnahmen сам, в рамках WEG любая перепланировка или техническая модернизация затрагивает интересы всех совладельцев.

Это делает вопрос bauliche Veränderungen одним из самых конфликтных в немецкой жилищной практике. Владелец квартиры сталкивается не только с требованиями Bauordnung и необходимости получения Baugenehmigung, но и с обязательным учётом интересов Eigentümergemeinschaft.

Понятие и правовое регулирование

Bauliche Veränderungen WEG определяются § 20 WEG. Согласно закону, к ним относятся все изменения, которые:

  1. Выходят за рамки ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung (нормального содержания и ремонта).

  2. Влияют на äußere Gestaltung или конструкцию здания.

  3. Оказывают влияние на права других Eigentümer.

Примеры: установка новых окон, утепление фасада, остекление балкона, установка лифта, изменение подъездной двери, пробивка новых отверстий для коммуникаций.

Согласие Eigentümergemeinschaft

До реформы WEG 2020 года действовало жёсткое правило: для bauliche Veränderungen требовалось Einstimmigkeit всех Eigentümer. Это часто блокировало любые инициативы.

Сейчас процедура стала более гибкой:

Типичные ситуации

  1. Остекление балкона в Берлине
    Один Eigentümer решил превратить свой Balkon в Wintergarten. Это изменение повлияло на внешний вид фасада. Eigentümergemeinschaft отказала в Zustimmung. Суд подтвердил: без Mehrheitsbeschluss владелец не имеет права остеклять балкон.

  2. Установка Wallbox для электромобиля в Мюнхене
    После реформы 2020 владелец получил Anspruch на установку Ladeeinrichtung für E-Autos. Другие Eigentümer обязаны были согласовать меры, однако расходы должен был нести сам инициатор.

  3. Установка лифта в Гамбурге
    В доме Altbau один из Eigentümer предложил установить Aufzug. Mehrheitsbeschluss был достигнут, но расходы распределили только среди тех Eigentümer, кто будет пользоваться Aufzug (по Etagenprinzip).

Финансовые вопросы

Bauliche Veränderungen в WEG всегда связаны с вопросом Kostenverteilung.

Судебная практика

Практические рекомендации

  1. Перед любыми bauliche Veränderungen нужно подать Antrag на Eigentümerversammlung.

  2. Стоит заручиться поддержкой большинства Eigentümer заранее, представив архитектурные планы и Kostenschätzung.

  3. Важно помнить: если изменения касаются Denkmalschutz, потребуется отдельное разрешение.

  4. Всегда фиксировать Beschluss в Protokoll, чтобы избежать будущих споров.

  5. При крупных изменениях целесообразно привлечь юриста, специализирующегося на WEG-Recht.

Значение для стоимости квартиры

Bauliche Veränderungen в рамках WEG часто повышают ценность конкретной квартиры и всего Hauses. Например, установка Aufzug или модернизация Heizungsanlage делает жильё более привлекательным на рынке.

Однако незаконные изменения могут, наоборот, снизить цену. Käufer проверяют Protokolle Eigentümerversammlungen и Bauvorlagen. Если выяснится, что Umbauten durchgeführt ohne Genehmigung, это приведёт к снижению Kaufpreis или sogar Rückabwicklung сделки.

Заключение

Bauliche Veränderungen WEG — это сложное сочетание частных интересов и коллективных решений. В отличие от индивидуального строительства, здесь всегда необходимо учитывать права и интересы всех Eigentümer.

Собственнику важно понимать:

Правильно согласованные bauliche Veränderungen могут существенно повысить Wert и Komfort жилья. Но самовольные действия почти всегда приводят к судебным разбирательствам и дополнительным затратам. А помочь Вам разобраться конкретно в Вашем кейсе можем мы. Для этого перейдите нажмите сюда.

Свяжитесь с нами
по любым вопросам недвижимости

Расскажем про подробности объекта