Как их избежать?

К сожалению, многие покупатели совершают стандартные ошибки при покупке квартиры в Германии, которые приводят к финансовым потерям и долгим судебным спорам. Чаще всего это происходит, когда недвижимость покупают самостоятельно или через недобросовестных посредников.

Чтобы ваша покупка стала успешной, изучите и избегайте эти 3 ошибки при покупке квартиры в Германии:

1. Самые частые ошибки при покупке квартиры в Германии связаны с арендатором

На первый взгляд кажется выгодно: такие объекты часто предлагаются по цене ниже рыночной. Однако за этой «выгодой» скрывается целый ряд рисков, которые могут превратить инвестицию в головную боль.

Главная особенность заключается в том, что арендаторы в Германии находятся под очень высокой правовой защитой. Это означает, что собственник практически не может выселить жильца против его воли. Даже если формально существуют законные основания, судебные процессы могут тянуться годами, а их исход далеко не всегда оказывается благоприятным для владельца. По сути, покупая квартиру с арендатором, вы приобретаете не только стены, но и обязательства по действующему договору аренды.

Доходность таких объектов также оказывается ниже ожидаемой. Дело в том, что арендная плата в них, как правило, значительно уступает рыночному уровню. Возможности для её повышения ограничены: собственник связан законодательными рамками, которые допускают рост арендной платы лишь в пределах Mietspiegel или после масштабной модернизации. Поэтому надеяться на то, что арендный доход в будущем вырастет, крайне рискованно. Если текущая арендная плата не устраивает вас уже сегодня, то завтра ситуация, скорее всего, не изменится. В результате доход может едва покрывать расходы на содержание, а сам объект окажется малопривлекательным для дальнейшей перепродажи.

Сложности усугубляются, если владелец живёт за пределами Германии. В таком случае контроль за арендатором становится ещё более проблематичным: приходится полностью полагаться на управляющую компанию, а любые конфликты или судебные разбирательства оборачиваются дополнительными расходами и временными потерями.

Именно поэтому покупка квартиры с арендатором подходит лишь для тех, кто заранее готов принять действующую арендную плату и рассматривает такую инвестицию исключительно как долгосрочную и пассивную. Всем остальным — особенно тем, кто планирует использовать квартиру для собственного проживания или хочет гибко управлять объектом — такие сделки несут больше рисков, чем преимуществ. Перед принятием решения крайне важно внимательно изучить договор аренды, условия проживания и обязательно проконсультироваться со специалистом, чтобы избежать ошибок и разочарований.

Могу ли я просто выселить арендатора и заселиться в квартиру сам?

К сожалению, «просто выселить» арендатора в Германии невозможно. Единственный законный способ — это Kündigung wegen Eigenbedarf, то есть расторжение договора аренды по причине собственной необходимости.

И тут всё зависит от обстоятельств:

• В лучшем случае арендатор сам находит себе другую квартиру и выезжает.

• Но чаще он начинает судебный процесс. Тогда именно вам придётся доказывать через суд, что у вас действительно нет других вариантов жилья и что эта квартира вам нужна для личного проживания.

Суд будет учитывать не только ваши аргументы, но и обстоятельства арендатора. Если у него есть социальные или семейные причины, из-за которых переезд затруднителен, шансы на успех снижаются. В итоге процесс может оказаться долгим, затратным и с непредсказуемым исходом.

Именно поэтому квартиры с арендаторами на рынке стоят дешевле: вместе с недвижимостью вы фактически приобретаете и все юридические сложности, связанные с действующим арендным договором.

Кроме Eigenbedarf есть еще 3 способа выселить арендатора, читайте об этом подробнее в моей статье.

Есть ли у меня шанс выиграть суд с арендатором?

На практике это один из самых сложных и спорных инструментов в немецком жилищном праве, поскольку он требует строгого соблюдения формальностей и всегда может быть оспорен арендатором в суде.

Как этот процесс работает пошагово: уведомление, сроки и формулировки?

Собственник обязан направить арендатору письменное уведомление о расторжении договора. Документ должен быть составлен в письменной форме, подписан лично владельцем и направлен по почте (желательно Einschreiben, чтобы была подтверждена дата отправки). В письме обязательно указываются:

• чёткая формулировка причины — именно личная необходимость в использовании квартиры;

• кто именно из семьи будет использовать квартиру (например, сам собственник, его дети или родители — обязательно указание имени);

• почему именно эта квартира необходима (например, близость к месту работы, отсутствие другой жилой площади).

Сроки на выезд зависят от продолжительности аренды:

• при аренде до 5 лет — уведомление минимум за 3 месяца;

• от 5 до 8 лет — за 6 месяцев;

• свыше 8 лет — за 9 месяцев.

Какие документы нужны для доказательства необходимости?

На этапе уведомления собственник не обязан прикладывать доказательства, но если арендатор решит оспорить Kündigung в суде, то именно документы будут играть ключевую роль. Обычно суды требуют:

• подтверждение отсутствия другой жилой площади у собственника или членов семьи (например, выписка из Grundbuch или справка о том, что текущий договор аренды истекает);

• документы, подтверждающие обстоятельства, делающие именно эту квартиру необходимой (например, медицинские справки, если речь идёт о пожилых родственниках, которым важно жить ближе к детям);

• письменное заявление о том, кто и с какой целью будет использовать квартиру.

Если собственник владеет несколькими квартирами, ему нужно будет особенно убедительно обосновать, почему для личных целей подходит именно эта, а не другая.

Как долго всё это может продлиться?

Если арендатор добровольно не соглашается съехать, он может подать возражение и дело попадает в суд. Здесь процедура превращается в долгий и затратный процесс.

• Средняя продолжительность судебных процессов по Eigenbedarf — от 6 месяцев до 2 лет.

• Всё зависит от загруженности суда и того, насколько активно арендатор сопротивляется.

• Нередки случаи, когда процесс затягивается ещё дольше, особенно если привлекаются эксперты или рассматриваются социальные обстоятельства арендатора.

Важный момент: немецкие суды часто встают на сторону арендаторов, особенно если они пожилые, больные или имеют детей школьного возраста. Поэтому даже при формально «правильной» процедуре успех далеко не гарантирован. Чтобы Ваша мечта не превратилась в ошибку при покупке квартиры в Германии — важно не игнорировать местное законодательство.

Когда покупка с арендатором может быть оправдана?

Несмотря на все сложности и риски, покупка квартиры с арендатором может быть оправдана в определённых случаях. Здесь важно трезво оценивать не только текущую ситуацию, но и долгосрочные перспективы владения объектом.

Во-первых, если арендатор исправно платит и установленная ставка устраивает владельца уже сегодня, такая покупка может стать стабильным источником пассивного дохода. Да, арендная плата может быть ниже рыночной, но зато собственник получает надёжность: регулярные поступления и минимальные усилия на управление. Для инвестора, который предпочитает предсказуемость и не стремится к максимальной доходности, это может быть вполне разумным вариантом.

Во-вторых, подобные квартиры стоит рассматривать как долгосрочное капиталовложение. В Германии недвижимость исторически показывает устойчивый рост стоимости, особенно в крупных городах. Даже если доход от аренды невысок, сам объект через 10–15 лет может существенно подорожать. Для инвестора, ориентированного на сохранение капитала, а не на быстрые деньги, такая стратегия оправдана.

В-третьих, покупка квартиры с арендатором может быть интересной в контексте наследования. Родители, приобретая подобный объект, фактически создают для детей долгосрочный актив. Пока арендатор живёт в квартире, объект приносит пусть небольшой, но стабильный доход. Со временем, когда договор аренды завершится или изменятся обстоятельства, дети смогут использовать квартиру по своему усмотрению: сдавать по рыночной цене, продавать или заселиться сами. Таким образом, нынешняя покупка с ограниченной выгодой превращается в стратегический вклад в будущее семьи.

И наконец, опытные инвесторы иногда используют такие квартиры как часть диверсифицированного портфеля. Приобретая недвижимость с арендатором, они сознательно идут на меньшую доходность, но получают баланс: один объект даёт высокую маржу, другой — стабильность и низкие риски неплатежей. В долгосрочной перспективе такая стратегия позволяет сглаживать колебания рынка и сохранять устойчивость портфеля.

2. Игнорирование протоколов собраний собственников

Одна из самых распространённых историй, с которыми сталкиваются новые собственники квартир в Германии, звучит примерно так: семья купила долгожданное жильё, оформила сделку, переехала и наконец выдохнула с облегчением. Но уже через несколько недель приходит письмо от Hausverwaltung с требованием внести 15 000 евро на капитальный ремонт крыши или лифта. Никто заранее об этом не предупреждал, и теперь радость от покупки сменяется паникой и разочарованием.

Причина таких «сюрпризов» всегда одна — покупатель не изучил протоколы Eigentümerversammlung, то есть общих собраний собственников. А именно эти документы являются ключом к пониманию настоящего состояния дома. Новички совершают такие же ошибки при покупке квартиры в Германии, когда не читают протоколы собраний собственников

Что такое Eigentümerversammlung и зачем нужны протоколы?

В Германии каждая Wohnungseigentümergemeinschaft (сообщество собственников дома) обязана минимум раз в год проводить собрание. На нём обсуждаются все важные вопросы: от мелкого ремонта до многомиллионных инвестиций в модернизацию. Все решения фиксируются в протоколе (Protokoll der Eigentümerversammlung).

Протокол — это официальный документ, в котором можно увидеть:

• какие проблемы поднимались жильцами,

• какие ремонты обсуждались и утверждались,

• есть ли конфликты или судебные процессы,

• в каком состоянии находятся финансы дома.

По сути, это «рентгеновский снимок» всего дома. Игнорировать его — всё равно что покупать машину, не открыв капот

Что скрывают протоколы: подробный разбор

Технические дефекты
В протоколах почти всегда обсуждаются жалобы жильцов: протекающая крыша, плесень в подвале, шумный лифт, старая отопительная система. Если такие проблемы фиксировались неоднократно, это верный сигнал, что рано или поздно придётся делать капитальный ремонт.

Планы капитальных ремонтов
Самый болезненный момент для новых собственников — это уже принятое решение о санации. Например, утепление фасада на 600 000 евро для дома из 20 квартир означает взнос по 30 000 евро с каждого владельца. Новый покупатель автоматически обязан участвовать в этих расходах, даже если сам на собрании не присутствовал.

Судебные разбирательства
Конфликты между жильцами или с подрядчиками тоже отражаются в протоколах. Наличие затянувшихся процессов часто означает дополнительные расходы, замороженные счета WEG или невозможность проводить ремонты.

Финансовая дисциплина
Протоколы показывают, есть ли жильцы-должники, как формируется Rücklage (резервный фонд) и хватает ли денег на текущие расходы. Если фонд пустой или жильцы регулярно не платят Hausgeld, это тревожный сигнал для любого инвестора.

Как правильно читать протоколы?

Многие покупатели совершают одну и ту же ошибку: берут у продавца протокол только за последний год. На самом деле важно запросить минимум три года, а лучше пять. Это позволит увидеть динамику: если одна и та же проблема повторяется из года в год, значит, её не решают и она рано или поздно приведёт к серьёзным расходам.

При чтении протоколов нужно обращать внимание на формулировки. Например, слова «Diskussion über Fassadensanierung» означают, что решение пока не принято, но расходы точно появятся в ближайшие годы. Фраза «Beschluss gefasst» — сигнал, что ремонт утверждён и платежи неизбежны.

Отдельно стоит проверить пункт «Sonstiges». Там часто скрываются важные детали, которые в будущем перерастают в большие проблемы.

Практические советы для покупателей

1. Всегда требуйте протоколы минимум за 3 года.

2. Внимательно проверяйте все обсуждения ремонтов, даже если решения пока не принято.

3. Смотрите на финансовый отчёт: хватает ли Rücklage, есть ли должники.

4. Задавайте вопросы Hausverwaltung, если формулировки в протоколе непонятны.

5. При сомнениях консультируйтесь с юристом или экспертом по недвижимости — не экономьте на важном! Многие инвесторы, особенно новички, совершают типичные ошибки при покупке квартиры в Германии, потому что ограничиваются поверхностной проверкой и не консультируются со специалистами

И главное — при оформлении Kaufvertrag нужно включить правильные формулировки. В договоре должно быть прописано, что все расходы и Sonderumlagen, утверждённые до подписания, оплачивает продавец, а новые обязательства переходят уже к покупателю. Это единственный способ защитить себя от чужих долгов и неожиданных расходов и избежать ошибки при покупке квартиры в Германии.

3. Участие в аукционах недвижимости – одна из частых ошибок при покупке квартиры в Германии

от «золотой жилы» к ловушке для новичков

Ещё десять–пятнадцать лет назад Zwangsversteigerung (аукционы по принудительной продаже недвижимости) считались одним из самых выгодных способов купить квартиру в Германии. Многие инвесторы рассказывали истории, как они приобретали объекты на 30-40 % дешевле рыночной цены. Ситуация действительно выглядела заманчиво: в судах проходили торги, конкуренция была умеренной, а рынок ещё не перегрет.

Но времена изменились. Сегодня на популярных аукционах залы переполнены инвесторами, у которых достаточно капитала, чтобы активно поднимать ставки. Итог: объект, который изначально выставлялся по привлекательной цене, в процессе торгов уходит за сумму, нередко превышающую рыночную. То, что раньше было «выгодной покупкой», теперь часто превращается в переплату и источник проблем, поэтому я считаю участие в аукционах ошибкой при покупке квартиры в Германии.

Как работает процедура Zwangsversteigerung?

Аукционы организуются судами (Amtsgericht) и проводятся, когда владелец недвижимости не может больше обслуживать кредит. Банк или другой кредитор подаёт заявление о принудительной продаже, и объект выставляется на торги.

Перед торгами публикуется Gutachten — экспертное заключение, содержащее описание объекта и ориентировочную стоимость. На основании этого документа суд определяет Mindestgebot (минимальную ставку). По закону на первых торгах цена не может быть ниже 70 % от Gutachten, на вторых — ниже 50 %.

В день торгов в зале суда собираются участники. Судья открывает процесс, зачитывает основные данные об объекте, после чего начинается торг. Каждый участник поднимает ставку, и тот, кто предложил больше всех, получает Zuschlag (право собственности).

На практике процесс выглядит не как «тихий торг», а как эмоциональное соревнование. Новички, поддавшись азарту, часто предлагают больше, чем планировали, и именно в этот момент из выгодной сделки рождается убыточная. Почему именно я отношу покупку через аукцион к ошибке при покупке квартиры в Германии?

Главные риски участия в аукционах:

Покупка «вслепую»

Главная особенность аукционов в Германии заключается в том, что покупатель практически всегда покупает квартиру «наугад».

• Осмотреть квартиру заранее почти невозможно: доступ даёт только текущий владелец, а он, как правило, не заинтересован.

• О техническом состоянии приходится судить по Gutachten, которое часто поверхностное. Там может быть всего одна фраза: „Wohnung konnte nicht besichtigt werden“.

• Нельзя изучить протоколы Eigentümerversammlung и заранее узнать, какие ремонты планируются и какие долги накопились у сообщества собственников.

Риск очевиден: вы можете купить квартиру с плесенью, неисправным лифтом или аварийной крышей, даже не подозревая об этом.

Юридическая неопределённость

Вторая группа рисков связана с правовым статусом объекта.

• На квартире могут числиться обременения: Grundschuld (ипотечное обязательство), Wegerecht (право прохода), Wohnrecht (право пожизненного проживания).

• Все долги по коммунальным платежам и Hausgeld переходят на нового владельца. Это может быть несколько тысяч евро.

• Квартира может быть занята арендатором с долгосрочным договором. Выселить его практически невозможно, особенно если действует Sozialklausel.

Именно поэтому юристы советуют всегда проверять Grundbuch и Gutachten перед участием в торгах.

Дополнительные расходы

Даже если ставка кажется низкой, реальная стоимость владения часто оказывается значительно выше.

• Ремонт и модернизация могут обойтись дороже, чем сама квартира.

• Понадобятся услуги юриста для проверки документов.

• Возможны судебные процессы с арендаторами или соседями.

Пример: квартира на аукционе продана за 200 000 €. Радостный покупатель думал, что сэкономил 40 000 €, ведь рыночная цена объекта — 240 000 €. Но через полгода выяснилось, что на доме утверждена санация фасада на 600 000 €, из которых на него приходится 30 000 €, плюс ремонт внутри квартиры ещё 25 000 €. В итоге «выгода» превратилась в переплату.

Человеческий фактор: неприятные «сюрпризы» от бывших владельцев

Отдельный пласт рисков при покупке квартиры на аукционе связан не только с юридическими или техническими аспектами, но и с человеческим фактором. В отличие от «добровольной» продажи, где собственник заинтересован в том, чтобы квартира выглядела хорошо и покупатель был доволен, принудительная продажа через суд — это всегда стресс и травма для прежнего владельца.

Люди теряют своё жильё не по собственной воле: чаще всего из-за долгов, банкротства или конфликтов с банком. Естественно, они воспринимают эту ситуацию болезненно и нередко — агрессивно. В таких случаях новые собственники могут столкнуться с неприятной «местью».

Примеры из практики:

• Затопления и поломки. Перед выселением бывшие владельцы иногда намеренно оставляют открытые краны, заливают полы или выводят из строя сантехнику и электрику.

• Скрытые «сюрпризы». В стены или вентиляцию закладывают испорченную пищу или химические вещества с резким запахом. Новые жильцы неделями не могут понять, откуда идёт вонь.

• Вандализм. Квартира может быть испорчена: выбиты двери, сломаны окна, разрисованы стены.

• Вынос оборудования. Нередко «в подарок» остаётся пустая коробка квартиры: без кухни, без сантехники, без осветительных приборов. Всё, что можно открутить и забрать, собственники уносят с собой.

Такие случаи не являются редкостью, и они редко отражаются в Gutachten. Судебный эксперт обычно описывает квартиру в том виде, в каком её удалось увидеть (а часто — и вовсе «не удалось осмотреть»). То, что произойдёт в момент передачи квартиры, предугадать невозможно.

Для покупателя это означает дополнительные расходы и моральное давление. Вместо долгожданного въезда в новую квартиру начинается ремонт с устранением последствий чужого гнева.

Для кого подходят аукционы?

Zwangsversteigerung — это инструмент не для всех. На самом деле он подходит только для опытных инвесторов, которые:

• располагают большим собственным капиталом (часто без ипотеки),

• понимают рынок и умеют оценивать риски,

• имеют команду юристов и техников, готовых быстро анализировать документы и состояние дома.

Для таких инвесторов аукционы — это возможность пополнить портфель, если объект действительно продаётся ниже рынка. Но даже в их практике доля успешных сделок невысока.

Для частных покупателей, ищущих жильё для себя, участие в аукционе чаще всего оборачивается дорогой ошибкой при покупке квартиры в Германии. Они сталкиваются с юридической неопределённостью, необходимостью срочных вложений и стрессом, связанным с судами и арендаторами.

Альтернативы аукционам

Если цель — купить жильё для себя или первую инвестиционную квартиру, намного разумнее искать объекты на открытом рынке. Да, они стоят дороже, но зато покупатель получает:

• возможность осмотреть квартиру и оценить её техническое состояние,

• доступ к протоколам Eigentümerversammlung,

• полное понимание финансовых обязательств по Hausgeld и Rücklage,

• прозрачность сделки и меньшее количество юридических рисков.

Кроме того, на открытом рынке есть пространство для переговоров. В отличие от аукциона, где цена всегда растёт, здесь можно договориться о скидке, об условии оплаты ремонтов продавцом или об удобных сроках передачи объекта.

Аукционы недвижимости в Германии — это не «волшебный способ» купить квартиру дёшево, а сложный инструмент, работающий только в руках профессионалов. Новичкам и частным покупателям стоит относиться к ним с большой осторожностью, поэтому лучше избегайте этой ошибки при покупке квартиры в Германии.

Вместо ожидаемой экономии легко получить объект, за который переплачено, да ещё и с багажом юридических проблем и обязательств. Если вы хотите сделать первую покупку или ищете жильё для себя, лучше выбрать квартиру на открытом рынке, где можно всё проверить заранее и спокойно принять решение.

Как снизить риски и избежать ошибки при покупке квартиры в Германии?

Избежать основные ошибки при покупке квартиры в Германии можно только с помощью тщательной проверки и сопровождения эксперта. Я провожу для своих клиентов комплексный анализ объектов, который включает:

• проверку технического состояния и обременений,

• анализ энергоэффективности и перспектив локации,

• оценку объекта для личного проживания, сдачи в аренду или перепродажи.

Хотите не сделать ошибки при покупке квартиры в Германии и купить недвижимость безопасно?

Свяжитесь со мной для консультации — я помогу выбрать квартиру, которая станет выгодной инвестицией.