«Жилая или коммерческая недвижимость в Германии — что выбрать инвестору?» Этот вопрос волнует многих, кто планирует инвестиции в недвижимость в Германии. У каждого сегмента есть свои плюсы и минусы, но для правильного выбора важно понимать ключевые различия между ними.

Наглядный пример: жилая и коммерческая недвижимость в одном доме

Чтобы лучше понять различия, рассмотрим реальный пример в Берлине.

В новостройке по адресу Berliner Allee 94 продаются два похожих объекта площадью по 30 м²:

• Квартира стоимостью 250 000 €.
  Она требует меблировки, зато может быть сдана примерно за 1 000 € в месяц.
  Доходность получается около 4,8% годовых.

• Коммерческое помещение стоимостью 240 000 €.
  Оно уже имеет арендатора, который платит 1 500 € в месяц. Более того, заключён долгосрочный договор на 10 лет, что гарантирует стабильный поток дохода.
  Доходность здесь — более 7,5% годовых, что значительно выше, чем у квартиры.

На первый взгляд выбор очевиден: коммерция дешевле и приносит больше. Но на практике ситуация иная. Давайте разберем, что выгоднее, жилая или коммерческая недвижимость?

Почему коммерческая недвижимость привлекает инвесторов?

Когда речь идёт об инвестициях, почти каждый задаётся вопросом: что выбрать — жилая или коммерческая недвижимость? На первый взгляд, именно коммерческая недвижимость в Германии кажется более выгодной. И вот почему:

1. Доступная стоимость

Часто коммерческие помещения стоят дешевле, чем квартиры в том же районе. Это особенно заметно в больших городах: если за квартиру площадью 30 м² в Берлине просят 250 000 €, то офис или небольшой магазин аналогичного размера может стоить 200 000–240 000 €.

Такое различие объясняется тем, что на рынке жилья спрос всегда выше: квартиры покупают не только инвесторы, но и частные лица для собственного проживания. В то время как коммерческие объекты покупают в основном профессиональные инвесторы.

Именно поэтому при выборе жилая или коммерческая недвижимость многие новички удивляются: почему коммерция дешевле при тех же метрах?

2. Гибкое ценообразование

В жилом фонде арендные ставки строго регулируются законодательством. В отличие от жилого фонда, где арендная плата регулируется Mietspiegel в Германии, в коммерческой недвижимости ставка определяется рынком».

Совсем иначе работает коммерческая недвижимость в Германии: здесь ставка аренды формируется исключительно рынком и условиями договора. Собственник и арендатор договариваются напрямую, и если спрос на помещение высок, арендная плата может быть увеличена значительно быстрее, чем в жилом фонде.

Это ключевой аргумент в пользу коммерции в дискуссии «жилая или коммерческая недвижимость для инвестиций».

3. Более высокая доходность

Статистика и практика показывают, что доходность коммерческих объектов часто выше, чем у жилья. Если квартира в Берлине может приносить 3–4% годовых, то офисное помещение или магазин при долгосрочном договоре с крупным арендатором даёт 6–8%, а иногда и выше.

Особенно привлекательны объекты с долгосрочными договорами аренды (10–15 лет) и солидными арендаторами — например, сетью аптек, супермаркетом или банком. В этом случае доходность становится более предсказуемой, а собственник получает стабильный денежный поток.

📌 Именно поэтому многие задаются вопросом: если при выборе «жилая или коммерческая недвижимость» доходность коммерции выше, почему же чаще покупают квартиры? Ответ кроется в ликвидности и рисках, о которых речь пойдёт ниже.

4. Договорные отношения

В отличие от жилищного законодательства, которое максимально защищает арендатора, договоры аренды в коммерческом сегменте строятся в первую очередь на соглашении сторон.

Это значит, что собственник может:

• прописывать более жёсткие условия расторжения;

• переложить на арендатора расходы на ремонт и содержание;

• закрепить долгосрочную аренду без возможности досрочного выхода.

Таким образом, у владельца коммерции больше инструментов для защиты своих интересов.

5. Экономия на отделке

Ещё один плюс коммерческой недвижимости: застройщики нередко продают такие помещения без отделки. В дальнейшем ремонт и адаптацию пространства под нужды выполняет сам арендатор. Для инвестора это означает:

• меньшие затраты на старте,

• возможность быстрее выйти на рынок с объектом,

• отсутствие рисков «угадать» с дизайном и функционалом.

📌 В отличие от жилья, где инвестору почти всегда приходится тратить деньги на меблировку и отделку перед сдачей, коммерция может оказаться готовым источником дохода при минимальных вложениях.

👉 На первый взгляд выбор очевиден: коммерческие объекты дешевле и приносят больше дохода. Но когда инвестор сравнивает жилая или коммерческая недвижимость, он должен учитывать не только доходность, но и ликвидность, кризисную устойчивость и возможность финансирования. Именно эти факторы часто перевешивают чашу весов в сторону жилого фонда.

Почему инвесторы все-таки чаще выбирают квартиры?

Несмотря на то, что коммерческая недвижимость в Германии обещает более высокую доходность, большинство частных инвесторов всё равно выбирают квартиры. Почему так происходит? Ответ кроется в трёх ключевых факторах: ликвидность, стабильность и финансирование.

1. Ликвидность: у жилья всегда больше покупателей

Жилая недвижимость в Германии востребована всегда, потому что она закрывает базовую потребность человека — иметь место для проживания. Это делает рынок квартир и домов значительно более ликвидным:

• арендаторов в десятки раз больше, чем арендаторов коммерческих помещений;

• покупателей квартир всегда больше, чем покупателей офисов или магазинов;

• даже в кризис люди продолжают снимать жильё, тогда как компании нередко сокращают площади.

На первый взгляд коммерция выглядит привлекательнее. Но реальность такова, что на квартиру находится множество потенциальных покупателей, а на коммерцию — единицы. Причина в том, что квартира легко перепродаётся и всегда найдёт арендатора, а коммерческий объект сильно зависит от бизнеса конкретного арендатора.

2. Кризисная устойчивость: жильё стабильнее

При выборе «жилая или коммерческая недвижимость» важно учитывать устойчивость к экономическим кризисам.

• Когда экономика замедляется, компании закрывают офисы, магазины и рестораны. Это ведёт к росту пустующих площадей и падению арендных ставок.

• В то же время квартиры остаются востребованными всегда: людям нужно где-то жить, независимо от состояния экономики.

📌 Даже на центральных улицах крупных городов, например Kurfürstendamm в Берлине, можно увидеть множество пустующих магазинов и ресторанов. Но в тех же районах спрос на квартиры остаётся высоким.

3. Доступность ипотечного финансирования

Финансирование — ещё одна причина, почему инвесторы выбирают жильё.

• Банки охотно кредитуют покупку квартир, предлагая низкие процентные ставки и первоначальный взнос от 10%.

• Для коммерческой недвижимости условия жёстче: часто требуется 40–50% собственных средств, а процентные ставки выше. Банки рассматривают коммерческие объекты как более рискованные, о чём прямо пишет Deutsche Bundesbank в своих отчётах

Для начинающего инвестора это делает вход на рынок жилья значительно проще и доступнее.

Именно поэтому, когда встаёт выбор жилая или коммерческая недвижимость для инвестиций в Германии, большинство инвесторов делают ставку на жильё. Оно стабильнее, ликвиднее и проще в финансировании, даже если доходность чуть ниже.

С чего начать инвестиции?

Коммерческая недвижимость в Германии может быть выгодной при правильной стратегии и долгосрочных договорах. Но это инструмент скорее для опытных игроков рынка, которые готовы к повышенным рискам и крупным вложениям.

Для начинающих и средних инвесторов оптимальным вариантом остаётся жилая недвижимость. Она стабильна, ликвидна, легче финансируется и понятнее в управлении.